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住宅ローンを借り換えるとき、金利だけで選んではダメ!
 FPオフィス ワーク・ワークス ファイナンシャルプランナー(CFP)の中村宏です。

 11月の金利は、数ヶ月ぶりに下落しました。

 住宅ローンの代表格、【フラット35】の融資率9割以下、返済期間21年以上の金利は、1.03%。先月が1.06%だったので、0.03%下がっています。(最もたくさんの金融機関が提示した金利)

 いずれにしろ、住宅ローンの金利は3月以降、過去最低水準が続いています。


 だからといって、住宅市場が盛り上げっているかというと、必ずしもそうではなさそうです。

「ローン金利が低い」→「住宅を購入する」に直結しているわけではないようですね。なぜなら、住宅価格そのものが高いから。
 いくら金利が低くても、多額のお金を借りてまで大きな買い物をするのはどうかと思っている方が多いのかもしれませんね。

 この半年くらい流行しているのは、「住宅ローンの借り換え」なんだそうです。

 すでに住宅を購入して住宅ローンの返済をしている人が、金利が過去最低水準になったことを小耳に挟んで、これまでよりも有利な住宅ローンを探して、借り換えているのです。

 その発想はとてもよいことだと思います。

 一度借りたが最後、まったく見直さないのはどうかと思います。
 少しでも有利なものに乗り換えたほうがいいですね。


 ただ、借り換えを検討する際には、留意点があります。

 それは、金利だけに着目しないこと。

 金利が低くても、その他のコストが割高になっているかもしれません。

 現在金融機関は、低金利や競争激化のため、利息で収益を上げるのが難しくなっており、収益の基盤を手数料などに求めていると言われています。

 注意すべきコストは以下の通りです。

■融資事務手数料

 融資額の数%(たとえば、2.16%など)としている金融機関がたくさんあります。
 この場合、3,000万円借りると、約65万円の手数料がかかります。

■保証料

 融資額1,000万円あたり、目安として約20万円かかります。
 3,000万円借りると、約60万円。

■抵当権の抹消、設定登記費用

 登録免許税と、司法書士に支払う手数料がかかります。

■団体信用生命保険料

 【フラット35】に借り換える場合はかかります。


 金利だけでなく、これらのコストも含めて、いくつかの金融機関に具体的にシミュレーションをしてもらってから、比較・検討したほうがいいでしょう。


 なお、現在住宅ローンの金利が「変動金利」の方は、ここ1〜2年のうちに「固定金利」に借り換えておいたほうがよいと私は思っています。


 日本銀行の金融政策(物価上昇率の目標を2%にする)がうまく行っていません。
 仮に何年か後に、物価が上昇しはじめた場合、金融政策を「緩和」から「緊縮」に切り替えるときにも、うまくいかない可能性があるのではないかと思います。

 想定外の物価が上昇した場合、それを抑えるために、金利を上げる政策を採ると、住宅ローンの変動金利の金利も上昇しかねません。


 今が、「変動金利」から「固定金利」に切り替える絶好のチャンスだと思います。


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