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相続対策としてのアパート経営の悲惨!
 FPオフィス ワーク・ワークス ファイナンシャルプランナー(CFP)の中村宏です。

 2015年1月から相続税が増税されたことから、土地を持っているような方々は急いで相続税対策に走りました。


 土地を持っている方の効果的な相続税節税対策は、借金してアパートを建てて賃貸することです。

 まず、たとえば土地と建物を担保に1億円の借金をして建物を建てると、建物の時価は1億円でも、相続税評価額は、約6割の6千万円になります。

 つまり、1億円のマイナス資産(借金)を使って、プラス6千万円の建物を取得したことになりますから、差し引き、相続財産を4千万円少なくすることができるのです。

 さらに、建てたアパートの全部の部屋に賃借人が住んでいる状態になっていれば、建物の相続財産評価はさらに下がります。

 評価はざっと、6千万円×(1−0.3×1<賃貸割合>)になります。
 =6千万円×0.7=4,200万円となるのです。

 これで、建物は、1億円の借金で4,200万円の評価になりますので、約4割まで下がりました。

 さらに、土地も相続税評価が、6割程度に下がります。


 賃貸アパートを建てて人に貸すと、相続税評価が下がる理由は、賃借人が住んでいる建物と土地は、所有者が自由に売ったり処分することができなくなるからです。処分するのに制約がかかる財産になるため、相続税評価が下がるのです。

 ただし、さききほどのように評価が大きく下がるのは、アパートが満室だった場合。すべての部屋に借り手がついてなければ、賃貸割合が「0」になるため、土地も建物も、評価は下がりません。

 さきほどの建物の評価の算式で確認すると、
 6千万円×(1−0.3×0<賃貸割合>)=6千万円なのです。

 詳細は省きますが、土地も同様です。

 つまり、借り手のいないアパートやその敷地は、自由に売買したり処分ができるために、評価減の対象にならないのです。


 相続税対策のために、借金をした方は、借金の返済に家賃収入を充てようと考えているはずです。しかし、賃借人がいなければ、家賃収入が入りません。

 建設会社等がつける空室リスクに備える「家賃保証」も、近隣の家賃相場が下がれば下がります。
 借金が家賃から支払えなくなると、自分の貯蓄から返済しなければならなくなります。

 そうなれば、貯蓄がどんどん減っていきますので、相続税や安くなりますが、そんな形で相続税対策をしたかったわけではないはず。


 安易にアパート・マンション経営に手を出さないようにしてください。

 借り手がつかない立地に建ったアパート・マンションは、単に空き家にしかなりません。
 負担が増えるだけ。

 神奈川県では、相続税対策のためのアパート・マンションが建ち過ぎて、いまや貸家の37%近くが空室になっているといいます。

 東京23区も、千葉県も空室率が2015年の夏頃から高くなっているといいます。


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