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諸経費は、物件価格(土地代・建築費)の5%〜10%を見込んでおく
マイホームを買うときに注意しなければいけないのが「諸経費」です。

不動産はふつうの買い物と違って、物件価格(土地代・建築費)以外にもろもろの付随する費用がかかります。

物件価格じたいが大きな金額なので、諸経費もバカになりません。マイホーム全体の予算を考えるときに、諸経費を見落とすとたいへんなことになります。あらかじめ予算のなかに諸経費を想定しておく必要があります。

諸経費は、自己資金から支払うのが原則です。金融機関のなかには、物件価格を上回る諸経費部分までも借すローンを提供しているところもありますが、返済の負担が大きくなるばかりなので、極力避けたほうがいいでしょう。

諸経費はおおまかに次の3種類に分けることができます。
「取得経費」
「ローン手続き経費」
「その他経費」
この3種類を合計して、物件価格(土地代・建築費)の5%〜10%が諸経費の目安です。

その内訳を示すと、
「取得経費」と「ローン手続き経費」が物件価格の約5%、「その他経費」が5%程度です。

「取得経費」と「ローン手続き経費」はマイホームを手に入れるときの税金や手数料などで、うまく工夫すれば大きな削減ができるというものではありません。必ずかかる経費と考えておいたほうがいいでしょう。

いっぽう「その他経費」は、おもに引越し代やカーテン、エアコン、照明器具などの耐久消費財です。新居に移るときには家具などもこの際新しくしたいと考えるものですが、最初にまとめて買うことはせず、購入を延期すれば費用を節約することができます。

土地代と建物代の合計が4,000万円だとすると、諸経費を約10%だと考えると400万円。こののうち約200万円は「取得経費」と「ローン手続き経費」で必ずかかる費用です。残りの200万円は工夫しだいで削減することができる経費です。

 具体的には、次のような経費がかかります。

■取得経費
印紙税
土地や、すでにできあがった建物を買うときには、相手と売買契約書を結びます。注文住宅を建築するときにはハウスメーカーや工務店と建築請負契約書を交わします。契約書に貼付する収入印紙代が印紙税です。数万円程度かかります。

登録免許税・登記手数料
不動産を手に入れたとき、管轄の法務局で不動産登記をします。土地、建物の戸籍を作るようなものです。不動産登記には登録免許税がかかります。また、登記手続きはふつう土地家屋調査士や司法書士という専門家に委託することが多いため、登記手数料がかかります。登録免許税と手数料を合わせて、十数万円程度かかります。

不動産取得税
土地や建物の取得にかかる税金です。不動産の取得には、売買、交換、贈与、新築、増築などがあります。数万円程度かかります。

仲介手数料
土地や建売住宅、中古住宅、中古マンションを不動産会社のあっせんで買うときには仲介手数料を払う必要があります。売主に支払う購入代金とは別に支払わなければなりません。購入代金が400万円を超える場合、(購入代金×3%+6万円)×1.05(消費税等)の仲介手数料(上限料金)がかかることを押さえておく必要があります。たとえば4,000万円の物件を購入する場合、最高1,323,000円の仲介手数料を支払わなければなりません。

 マイホームを現金で購入する場合には、ここまでなのですが、住宅ローンを使って購入する場合には、次のような経費もかかります。


■ローン手続き経費
印紙税
金融機関とローン契約を結ぶときの契約書に貼付する収入印紙代です。数万円かかります。

融資手数料
融資を受けるときに金融機関に支払う事務手数料です。金融機関やローン商品によって金額は異なりますが、3〜5万円の定額の場合と、融資金額の数パーセント(たとえば融資額4000万円×融資手数料率2.1%=84万円)に設定しているものがあります。

ローン保証料
ふつう金融機関からお金を借りるときには連帯保証人が必要になります。しかし、住宅ローンの場合は一般に個人の連帯保証人を立てるのではなく、金融機関の系列会社の保証会社に保証料を支払って保証してもらいます。もし、ローンの契約者が返済できなくなったときは、保証会社がローンの残りを金融機関に一括して支払います。しかし、これで契約者の借金なくなるのではありません。契約者は保証会社に返済の義務を負います。
保証料は、万が一のときにローン契約者を救ってくれるのではなく、金融機関が不良債権を抱えなくてすむようにするためのお金です。
保証料は、借入金額、返済期間、返済方式、年収に占める返済額の割合、保証料の支払い方法などにより異なります。たとえば、借入金1,000万円、返済期間30年の場合、ローン保証料は目安として約20万円かかります。借入金2,000万円だとその2倍の約40万円、借入金3,000万円だと3倍の約60万円かかります。
ローンの契約時に一括で支払うだけの資金的なゆとりのない人向けには、ローン金利に0.2%程度上乗せして支払う方法を選択できる金融機関もあります。
また、最近では保証料を無料にする金融機関(ソニー銀行、新生銀行、住信SBIネット銀行)や住宅ローン商品(フラット35)もあります。保証料が無料だということは、当然のことながら金融機関の融資審査が厳しいということです。

火災保険料・地震保険料
多くの金融機関では、ローンを組むときに長期の火災保険への加入が条件になっています。火災保険の保険料は、補償の範囲や、建物の構造や価値、保険期間によって異なりますが、木造一戸建て2,000万円の物件で保険期間が30年の場合、建物の火災保険のみで50万円程度が目安です。さらに家財の火災保険や地震保険に加入すると、追加の保険料を支払わなければなりません。

団体信用生命保険料
団体信用生命保険は、住宅ローン専用の生命保険です。一家の大黒柱であるローンの契約者が、返済の途中で万が一死亡あるいは高度障害になったときに、ローンが残っていたら遺族の生活が破綻してしまいかねません。このようなとき、生命保険金が支払われ、ローン残額がすべて一括返済されます。ローンがなくなった土地と建物は、遺族が相続します。
ローンを組む際には、ふつう団体生命保険に加入することが必須条件になっています。しかし、保険料は金融機関が負担するので、契約者は保険料を支払う必要がありません。

ただし、「フラット35」という住宅ローン商品については、保険料を契約者が支払います。毎年1回、ローン残高に応じて保険料を支払います。保険料は借入額1,000万円あたり35,800円(元利均等返済方式、1年目の料金)で、毎年、返済に応じてローン残高が減るために、保険料も毎年少なくなります。

登録免許税・登記手数料
ローンを組む場合、金融機関は土地と建物に抵当権を設定します。抵当権は、不動産登記簿に記載されるので、登録免許税が必要です。また、手続きを行う司法書士には登記手数料を支払います。あわせて数万円程度がかかります。

■その他経費
その他の経費は、引越し代、ごみの処分費、水道加入金、修繕積立基金、耐久消費財などです。

新築一戸建てなどで新たに水道を引いて水道設備を敷設するときには、水道加入金を地方自治体に支払います。料金は自治体や水道メーターの種類によって異なりますが、目安としては30万円程度です。

修繕積立基金は、新築のマンションを購入時に支払う一時金です。マンションの共用部分の修繕費用の使われるお金で、マンション管理組合で管理されます。金額はマンションごとに異なるため、販売会社で確認する必要がありますが、全国平均は約40万円(マンション管理新聞「管理費等初期設定調査」2007年下半期)です。

耐久消費財は、マイホームの取得にあわせて購入する家具などです。カーテンやエアコン、照明器具などは、それまで住んでいたところとは、窓のサイズが違ったり、部屋数が異なるために、新規購入や追加購入が必要になります。その他のおもなものは、じゅうたん・カーペット、応接セット、ベッド、ダイニングセットなど。耐久消費財の平均購入額は173万円という調査結果もあります(旧住宅金融公庫調査による)。
当面必要でない耐久消費財の購入をやめること、あるいは延期することで、諸経費は随分抑えることができるでしょう。
| 住宅の「お金」のコラム | 20:40 | comments(0) | - |
マイホームの「お金」の構造をシンプルに理解する
土地代・建築費+諸経費
 = 自己資金+住宅ローン


マイホームのお金の構造は、上の式で示すことができます。

「土地代・建築費+諸経費」は、欲しいマイホームを手に入れるための必要資金です。
「自己資金+住宅ローン」は、必要な資金を調達するための方法です。

交通の便がいい広い土地に、床面積の広い凝った設計の家を建築したり、豪華な家具を最初に買い揃える場合には、「土地代・建築費+諸経費」が高くなります。

「自己資金+住宅ローン」によって多額の資金を調達するには、自己資金を増やすか住宅ローンでの借入金額を増やさなければなりません。もともと自己資金がたくさんあるときには、住宅ローンからの借り入れで無理をしなくてもすみます。

自己資金が少ない場合には、夫や妻が親から資金援助を受けて自己資金を一気に増やす方法もあります。

欲しい家の価格に対して、自己資金が少ない場合には、住宅ローンを増やさざるをえません。
しかし、借入金額を増やすと、その後、長期に渡って大きな返済負担を背負って生活しなければなりません。

住宅ローンの返済は、ふつう20年、30年以上にもおよぶ長期戦です。
この間には、子供の成長に伴う教育費支出や夫婦の老後の生活資金の準備なども並行して行う必要があります。

そう考えると、まずさきに、マイホームの予算の枠組みを決めて、予算の範囲に納まるように土地を選び、家を設計し、家具などを買い揃えるという方法もありそうです。
まず、20年、30年以上に渡って確実に毎月返済することができる金額を決め、その金額から住宅ローンの借り入れ可能額を算出するのです。
マイホームの予算は、住宅ローンの借り入れ可能額に自己資金を加えた金額になります。

いずれにしても、マイホームの「お金」を考えるときには、この式がバランスよく成立するように物件の価格を決め、住宅ローンからの借入金額を決めなければなりません。

住宅ローンは、借りたあとの返済が長期間におよびます。したがって、いろんな金融機関が提供しているたくさんの種類の住宅ローンからどれを選ぶかということも大きなポイントのひとつです。

さらに、マイホームの諸経費にはどんなものがあるのか?親から資金の支援を受けるときに有利な方法は?ローン返済のやり方をどう工夫すれば得になるか?なども、押さえておく必要があります。
| 住宅の「お金」のコラム | 17:51 | comments(0) | - |